Tax News (HU) - SZJA, TB – Hogyan kell adóznia a magánszemélynek az ingatlan bérbeadása után?

Általános szabályok

Az ingatlan bérbeadás a személyi jövedelemadó törvény értelmezésében önálló tevékenységnek számít. A bérbeadásból származó bevétellel szemben költségelszámolásra van lehetőség. Fontos, hogy a bevétel része a bérleti díjon felül a bérbeadónak megtérített rezsiköltség is. Ha azonban a közüzemi számlák a bérlő nevére szóltak, a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj nem lesz a bérbeadó bevétele, így költségként sem számolhatja el. Az adó mértéke a jövedelem 16%-a. A bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint tételes költségelszámolással, vagy 10%-os költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

• A tételes költségelszámolásnál jövedelem: a bevétel - a számlákkal igazolható költségek. Elszámolni az ingatlan fenntartásával, használatával kapcsolatban felmerült költségeket lehet (közös költség, víz, gáz, villany, távfűtés stb.).
• A 10%-os költségátalány bizonylatok nélkül alkalmazható. A költségátalány akkor is érvényesíthető, ha a bérlő a rezsiköltségeket a nevére kiállított számla alapján közvetlenül a szolgáltatónak fizeti.

Ha a bérlő kifizető, akkor köteles adóelőleget levonni. Tételes költségelszámolás esetén az adóelőleg megállapításánál költségként maximum a bevétel 50%-át lehet figyelembe venni. A 10%-os költséghányad alkalmazásánál az adóelőleg alapja a bevétel 90%-a. Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadó negyedévenként fizet adóelőleget.

Kedvező szabály, hogy ha a lakását bérbeadó magánszemély ugyanabban az évben más településen lakást bérel, akkor a bérbeadásból származó bevételét csökkentheti az igazoltan megfizetett bérleti díjjal, feltéve, hogy a bérbevétel és a bérbeadás időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységéből származó bevételével szemben nem számol el költséget.

Ha az adóévben a magányszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot, akkor a teljes jövedelem után 14%-os egészségügyi hozzájárulást kell fizetni, mindaddig, amíg a tárgyévben el nem éri a hozzájárulás-fizetési felső határt (2015-ben 450.000 Ft-ot). A közösségi rendelet hatálya alá tartozó, másik tagállamban biztosított személy jövedelme után nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni. Ehhez az illetékes tagállam által kiállított biztosítást tanúsító igazolásra (A1 igazolás) van szükség.

Az ingatlan bérbeadás fő szabály szerint áfa mentes szolgáltatás. A bérbeadó azonban választhatja az adókötelessé tételt. Az ingatlan bérbeadáshoz a bérbeadónak adószámot kiváltani és bejelentkeznie nem szükséges, ha nem egyéni vállalkozó, nem folytat közösségi kereskedelmet és kizárólag adómentes bérbeadást végez, nem élt az adókötelessé tétel választásával.

Az áfa alóli mentesség nem terjed ki a szálláshely szolgáltatás nyújtásának minősülő és a közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását szolgáló bérbeadásra, valamint az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására. Ez azt jelenti, hogy például garázst bérbe adni csak adószám birtokában lehet.

Különös szabályok

A fizető-vendéglátással, a termőföld bérbeadásával és az önkormányzatnak bérbe adott lakással kapcsolatban speciális szabályok vannak érvényben.

Fizető-vendéglátó tevékenység

Fizető-vendéglátó tevékenységet folytat az a magánszemély, aki nem egyéni vállalkozóként szálláshely szolgáltatást nyújt ugyanannak a magánszemélynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Az ilyen jellegű bérbeadás után a magánszemély adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő lakásában vagy üdülőjében végzi. Több lakástulajdon esetében csak akkor választhatja a tételes átalányadózást, ha csak egyben folytat fizető-vendéglátó tevékenységet. A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha év közben szűnik meg a tevékenység.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást nem választhatta volna jogszerűen, akkor bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre előírt szabályok irányadók. Abban az esetben, ha a választás jogszerű volt, de a választást követően bekövetkezett változás miatt már nem felel meg a követelményeknek, akkor az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat a változást követő negyedév első napjától kezdődően megszerzett bevételre kell alkalmazni.

A fizetető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás fizetésére kötelezett, amely a tételes átalányadó 20%-a, vagy ha az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27%-a, feltéve hogy a magánszemély e tevékenysége miatt nem minősül a társadalombiztosítási törvény szerinti egyéni vállalkozónak.

A fizető-vendéglátás áfa köteles, ezért szükség van adószámra. Az alanyi áfa-mentesség természetesen választható.

Lakás bérbeadása önkormányzatnak

A bérleti díjbevétel egésze jövedelem, és a jövedelem mentes (az adó mértéke 0%) a személyi jövedelemadó alól, ha teljesülnek a következő feltételek:

• a lakásra van érvényes lakhatási engedély,
• a bérbevevő a lakás fekvése szerinti önkormányzati hivatal,
• a bérleti szerződés határozott időtartamú és az időtartam legalább 36 hónap,
• az önkormányzat a lakást magánszemélyek lakhatásának biztosítására hasznosítja,
• a bérleti szerződés tartalmazza a bérlő kijelölésére a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát.

A bérleti díj önálló tevékenységből származó vagy egyéni vállalkozói bevételként nem vehető figyelembe. A bérbeadással összefüggő költségek nem számolhatók el.

Ha a bérbeadó a bérleti szerződést 36 hónapon belül felmondja, a magánszemély a hátralévő hónapokkal arányosan adót és késedelmi pótlékot fizet, és az adót az éves személyi jövedelemadó bevallásban bevallja. Az önkormányzat 16% adót fizet a bérleti díj 1,19-szorosa után, amennyiben a szerződés időtartama alatt a magánszemélytől bérelt lakást nem, vagy nem feltételül szabott célra hasznosítja.

Termőföld bérbeadás

Termőföld bérbeadás a magánszemély tulajdonos vagy haszonélvező által földterület, illetve halastó bérbeadása írásbeli szerződéssel, díj ellenében mező-, erdőgazdasági halászati hasznosításra.

A termőföld bérbeadás legalább öt évre szól. Amennyiben a szerződés öt éven belül megszűnik (kivétel az azonnali felmondás, vagy ha a megszűnés a feleken kívül álló ok miatt történik), akkor a korábban felvett jövedelem meg nem fizetett adóját késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

A bérbeadónak nem kell bevallani az adómentes, vagy a kifizetőtől származó jövedelmet, ha a kifizető az adót levonta. Egyéb esetben az adóbevallást a föld fekvése szerinti illetékes önkormányzathoz kell benyújtani, a jövedelem megszerzését követő év március 20-ig és az adót is az önkormányzatnak kell megfizetni. A késedelmi pótlékkal növelt adót a szerződés megszűnése évének kötelezettségeként kell megállapítani és bevallani.

A bérbeadásból származó jövedelemből a kifizető köteles adót levonni és az illetékes önkormányzathoz átutalni a kifizetést követő hónap 12. napjáig. Ha a jövedelem nem kifizetőtől származik, vagy a kifizető elmulasztotta az adó levonását vagy természetben fizette a bérleti díjat, akkor a magánszemély fizeti meg az adót a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hónap 12. napjáig.

Egészségügyi hozzájárulás sem a magánszemélyt, sem a kifizetőt nem terheli.