Tax News: Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Durch die Steuerreform 2015/16 sind die Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes für Schenkungen durchgreifend neu geregelt worden:

-       Seit Jahresbeginn dient als Bemessungsgrundlage bei einer Liegenschaftsschenkung nicht mehr der dreifache Einheitswert (bzw maximal 30 % des Verkehrswerts) sondern der sogenannte Grundstückswert. Zur Ermittlung des Grundstückswerts im Einzelfall sieht das Gesetz drei Möglichkeiten vor:

1.     Die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts gem § 53 Abs 2 BewG und des (anteiligen) Gebäudewerts (sogenanntes Pauschalwertmodell) oder

2.     der von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wert oder

3.     der Nachweis des gemeinen Werts des Grundstücks durch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen.

Die ersten beiden Berechnungsvarianten werden in der Grundstückswertverordnung[1] näher erläutert.

Danach ist beim Pauschalwertmodell der Bodenwert aus dem dreifachen Bodenwert der letzten Einheitswertfeststellung multipliziert mit einem regionalen Wertentwicklungsfaktor, der der Anlage zur Verordnung zu entnehmen ist, zu ermitteln. Der Gebäudewert ist anhand der in der Verordnung festgelegten Baukostenfaktoren je Bundesland zu errechnen. Der Baukostenfaktor ist nur bei für Wohnzwecke dienenden Gebäuden, die nicht dem Richtwert- oder Kategoriemietzins unterliegen, zu 100 % anzusetzen. Baukostenfaktoren für Wohngebäude, die dem Richtwert- oder Kategoriemietzins unterliegen, sind nur mit 71,25 % anzusetzen. Für Fabrikgebäude, Werkstättengebäude, Lagerhäuser und einfachste Gebäude sind die Baukostenfaktoren um entsprechend höhere Abschläge zu vermindern. Der nach diesen Grundsätzen ermittelte Gebäudewert wird je nach Baujahr und bei fehlender umfassender Sanierung in den letzten 20 Jahren um eine Altersminderung verringert.

Soll der Grundstückswert anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ermittelt werden, sieht die Verordnung vor, dass im Jahr 2016 der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, heranzuziehen ist. Der Grundstückswert ist mit 71,25 % des sich aus dem Immobilienpreisspiegel ergebenden Wertes anzusetzen. Ab dem Jahr 2017 sollen Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik Österreich herangezogen werden.

-       Gleichzeitig wurde aber auch der GrESt-Tarif neu gestaltet. Bei unentgeltlichen Erwerben beträgt die Steuer für die ersten € 250.000 0,5 %, für die nächsten € 150.000 2 % und darüber hinaus

       3,5 %. Bisher lag der Tarif für Grundstücksübertragungen im engeren Familienverband bei generell  

2      %.

-       Bislang wurden nur 100 %ige Anteilsvereinigungen bei (Kapital-)Gesellschaften, die Liegenschaften besitzen, mit 3,5 % des dreifachen Einheitswerts der Liegenschaften der Grunderwerbsteuer unterzogen. Seit 1.1.2016 liegt eine Anteilsvereinigung bereits vor, wenn zumindest 95 % der Anteile in einer Hand oder in der Hand einer Unternehmensgruppe (§ 9 KStG) vereinigt werden. Verschärft wird die Situation noch dadurch, dass nunmehr treuhändig gehaltene Anteile immer dem Treugeber zugerechnet werden. Durch das Inkrafttreten der neuen Rechtslage wird aber kein Erwerbsvorgang verwirklicht, dh Treuhandschaften, die bis Ende 2015 entstanden sind, werden weiterhin nicht dem Treugeber zugerechnet sofern sie unverändert bleiben. Die Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen beträgt nunmehr 0,5 % des Grundstückswerts (und nicht mehr des dreifachen Einheitswerts).

-       Schließlich wurde ein gänzlich neuer Besteuerungstatbestand im GrEStG geschaffen. Seit 1.1.2016 unterliegt die Übertragung von mindestens 95 % Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren der GrEStG[2]. Die Steuer beträgt in diesem Fall 0,5 % des Grundstückswerts der Liegenschaften der Personengesellschaft.

-       Der Freibetrag für Betriebsübertragungen zwischen natürlichen Personen, wenn der Übergeber entweder das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist, wurde auf € 900.000 angehoben[3].

-       Auch bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz ist die Steuer grundsätzlich vom Grundstückswert (Ausnahme land- und forstwirtschaftliches Vermögen) zu berechnen und beträgt einheitlich 0,5 %.