Tax News: Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2015) -leichter wird es nicht

Im GrunderwerbsteuerG[1] hat der Gesetzgeber ab dem 1.1.2016 vorgesehen, dass bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken im Familienverband oder im Rahmen von Umgründungen bzw bei Anteilsvereinigungen/-übertragungen der Grundstückswert anstelle des bisherigen dreifachen bzw zweifachen Einheitswerts als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anzusetzen ist. Zur Ermittlung dieses Grundstückswerts gibt der Gesetzgeber drei Möglichkeiten vor:

·         das pauschale Sachwertermittlungsverfahren oder

·         die Wertermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder

·         der Nachweis des Verkehrswerts des Grundstücks durch ein Immobiliensachverständigengutachten.

In der vorliegenden GrWV 2016 werden die ersten beiden vorgenannten Möglichkeiten näher präzisiert.

1.1       Pauschales Sachwertermittlungsverfahren

Nach diesem Modell errechnet sich der (anteilige) Grundstückswert einer Immobilie als Summe des aufgrund der letzten Einheitswertermittlung errechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts, multipliziert mit dem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor lt Anlage zur GrWV 2016.

Beispiel: Liegenschaft in Villach 325 m², Bodenwert lt EHW-Bescheid  per 1.1.1973 € 47.327,00 (ATS 650.000,00) x 3 = 141.711,00 x 2 (Hochrechnungsfaktor für Villach lt Anhang zur GrWV 2016) = € 283.424,00

Der (anteilige) Wert des Gebäudes errechnet sich aus der Nutzfläche multipliziert mit dem Baukostenfaktor und vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie die Altersminderung. Ist die Nutzfläche nicht bekannt, ist die um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundfläche heranzuziehen.

Die Baukostenfaktoren (BKF) werden in der Verordnung je Bundesland und je m² Nutzfläche festgelegt. Sie ermitteln sich aus den Baukosten des Jahres 2001, welche um den Baukostenindex des Jahres 2014 aufgewertet werden. Von diesen aufgewerteten Baukosten sieht die Verordnung einen Abschlag von 30 % als Bebauungsabschlag vor. Danach ergeben sich folgende Baukostenfaktoren je Bundesland:

Die sich aufgrund der Multiplikation von Nutzfläche und Baukostenfaktoren ermittelten Neuherstellungskosten des Gebäudes sollen je nach Nutzungsart gemindert werden. Bei normalen Wohngebäuden kommt keine Minderung zum Ansatz. Bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen sollen, nur 71,25 %, bei Fabriks- und Werkstättengebäuden nur 60 % und bei einfachsten Bauten wie zB Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen etc sollen nur 40 % der Neuherstellungskosten angesetzt werden.

Der Gebäudewert ist nach Abzug einer Altersminderung wie folgt anzusetzen:

·         100 % bei Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt

·         65 % bei Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt

·         30 % bei Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt

Für einfachste Bauten gelten kürzere Fertigstellungszeitpunkte. Eine Sanierung eines Gebäudes liegt dann vor, wenn innerhalb der letzten 20 Jahre mindestens zwei der folgenden vier Maßnahmen umgesetzt wurden:

·         Austausch von Dach oder Dachstuhl

·         Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung

·         Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlage sowie Feuerungseinrichtungen

·         Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen

1.2       Wertermittlung anhand des Immobilienpreisspiegels

Für die Wertermittlung im Jahr 2016 ist zwingend der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, heranzuziehen. Dabei sind 71,25 % des anhand des Immobilienpreisspiegels ermittelten Werts als Grundstückswert heranzuziehen. Ab dem Jahr 2017 ist der zuletzt von der Statistik Österreich veröffentlichte Immobilienpreisspiegel zu verwenden. Auch hier wird der Grundstückswert mit 71,25 % des ermittelten Werts angesetzt. Der Immobilienpreisspiegel darf natürlich nur für Immobilien herangezogen werden, die darin enthalten sind (zB gibt es im Immobilienpreisspiegel keine Werte für Zinshäuser; die im Immobilienpreisspiegel enthaltenen Werte für Einfamilienhäuser berücksichtigen nur ein ortsüblich großes Grundstück und bei einem „sehr guten Wohnwert“ ca 200 m² Wohnfläche).

Beispiel:

Abschließend sollen an Hand eines konkreten Beispiels Wertrelationen aufgezeigt werden.

Eigentumswohnung in 1090 Wien, fertiggestellt 2008:

Berechnung pauschaler Sachwert:

Grundwert: anteilige Grundfläche 50 m² x dreifacher Bodenwert lt EHW-Bescheid

von € 218,02 x Hochrechnungsfaktor für den 9. Bezirk von 7,5 =                         €   81.758,70

Gebäudewert: Nutzfläche 100 m² x Baukostenfaktor für Wien von € 1.560 =         € 156.000,00

Grundstückswert                                                                                           € 237.758,70

Berechnung lt Immobilienpreisspiegel 2015[2]:

100 m2 à € 3.353,30 (9. Bez., gute Wohnlage, sehr guter Wohnwert) =€ 335.330

davon 71,25 %                                                                                                € 238.923,00

Bisheriger dreifacher Einheitswert rd                                                             €   63.000,00

Kaufpreis im Jahr 2008                                                                                  € 330.000,00