Tax News: Wohnrechtsnovelle 2015

Mit 1.1.2015 ist die Wohnrechtsnovelle 2015[1]  in Kraft getreten. Sie umfasst nur minimale Änderungen im Mietrechts- (MRG), Wohnungsgemeinnützigkeits- (WGG) und Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese sind im Einzelnen:

Mietrechts- und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz:

• Im Vollanwendungsbereich des MRG[2] sowie im Anwendungsbereich des WGG[3] wurden die Erhaltungspflichten des Vermieters bzw der Bauvereinigung auf die Erhaltung von mit­vermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungs­geräten ausgedehnt. Diese neue Erhaltungspflicht gilt sowohl für Wohnungs­mietverhältnisse als auch für Geschäftsraummieten, betrifft aber nur vom Vermieter mitver­mietete Geräte. Wurden die Wärme- und Wasseraufbereitungsanlagen vom Mieter instal­liert, trifft den Vermieter weiterhin keine Erhaltungspflicht. Ergänzend dazu wurden die Duldungspflichten[4] des Mieters entsprechend erweitert, da dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet werden muss, seiner neuen Erhaltungspflicht nachzukommen. Die neue Erhaltungs- und Duldungspflicht ist mit 1.1.2015 in Kraft getreten. Die neuen Regelungen sind aber bereits in am 1.1.2015 anhängigen gerichtlichen Verfahren anzuwenden.
• Für den Teilanwendungsbereich des MRG wurde nur eine Erhaltungspflicht für Wärme- und Wasseraufbereitungsanlagen im Rahmen von Wohnungsmietverträgen normiert[5].
• Da nunmehr der Vermieter zur Erhaltung der Wärme- und Wasseraufbereitungsanlagen verpflichtet ist, entfiel mit 1.1.2015 der bisherige Zuschlag im Richtwertmietzins[6]. Da die neuen Be­stimmungen auch auf Mietverträge anzuwenden sind, die vor dem 1.1.2015 geschlossen wurden[7], darf der Vermieter ab der Mietzinsperiode Jänner 2015 einen Zuschlag im Richt­wert­mietzins aus dem Titel der übernommenen Erhaltungspflicht für Wärme- und Wasseraufbe­reitungsanlagen nicht mehr verrechnen.
• Die jährlichen Wartungskosten der Wärme- und Wasseraufbereitungsanlagen hat hingegen weite­rhin der Mieter zu tragen.
• Vom Wortlaut der neuen Erhaltungspflicht des Vermieters sind nur die mitvermieteten Wärme- und Wasseraufbereitungsanlagen umfasst. Daher muss der Mieter weiterhin Schäden an den Heizkörpern selbst beheben.

Wohnungseigentumsgesetz:

• Nach bisheriger Judikatur des OGH waren Zubehörobjekte zu einem Wohnungseigentumsobjekt, die nicht im Grundbuch eingetragen waren, nicht im Wohnungseigentum des Wohnungs­eigentümers, sondern im allgemeinen Eigentum der WE-Gemeinschaft, auch wenn die Zubehör­objekte im Nutzwertgutachten und im Wohnungseigentumsvertrag zweifelsfrei einem Wohnungs­eigentumsobjekt zugewiesen waren. Dies galt zB für Gärten, Kellerabteile, PKW-Abstellplätze etc. Diese in der Praxis höchst unbefriedigende Situation hat der Gesetzgeber nunmehr saniert. Im WEG wurde nunmehr mit Wirkung ab dem 1.1.2015 normiert[8], dass sich das Wohnungseigentum auch auf dessen Zubehörobjekte erstreckt, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungs­eigentums­objekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag im Zusammenhalt mit der Nutzwert­ermittlung eindeutig ergibt. Aufgrund der Übergangsbestimmung[9] gilt diese neue Rechtslage auch rückwirkend für Grundbucheintragungen, die vor dem 1.1.2015 vorgenommen wurden und ist auch in anhängigen gerichtlichen Verfahren anzuwenden.
• Ferner hat der Gesetzgeber nun auch geregelt, dass Zubehörobjekte zwischen den Wohnungs­eigentümern übertragen (auch getauscht) werden können[10], ohne dass dazu eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist. In der Regel wird damit aber eine Änderung der jeweiligen Nutzwerte der betroffenen WE-Objekte verbunden sein, die eine Änderung im Grundbuch erfordern wird. Auch diese Neuerung ist formal mit 1.1.2015 in Kraft getreten, ist aber auch schon auf bisherige Übertragungen von Zubehörobjekten vor dem 1.1.2015 anwendbar[11].